У 2005 році був укладений договір оренди земельної ділянки. Орендодавець помер 01.07.16 р. Сільгосппідприємство продовжувало користуватися земельною ділянкою, адже строк дії договору спливає тільки 2025 року. За умовами договору смерть власника не є підставою для його припинення. У січні 2020 року син орендодавця оформив право власності на земельну ділянку, яка перейшла до нього в спадщину. Чи повинен орендар виплатити спадкоємцю орендну плату за всі попередні роки? Чи застосовується тут строк позовної давності у три роки?
Орендар може добровільно виплатити спадкоємцю (він же новий власник орендованої земельної ділянки) орендну плату за весь строк користування ділянкою після смерті попереднього власника (більше ніж за три роки). Але якщо орендар не згоден здійснити виплати за всі роки, орендодавець зможе стягнути належні до виплати кошти через суд максимум за три роки. Пояснимо детальніше.
На орендні відносини поширюються, зокрема, положення Цивільного кодексу (далі – ЦК). Тому одразу розглянемо момент прийняття спадщини спадкоємцем.
До складу спадщини входять усі права та обов’язки, які належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини (дня його смерті) і не припинилися внаслідок його смерті. Незалежно від часу прийняття спадщини вона належить спадкоємцеві з часу її відкриття (ч. 5 ст. 1268 ЦК).
Тобто, хоча оформлення спадкових прав триває певний час, згідно з законодавством вважається, що спадкоємець отримав права з дня смерті особи. Тому за даний період йому також належить орендна плата (див. лист Держкомзему від 26.07.02 р. №14-17-2-С1077/3895 «Щодо виплати орендної плати»). Орендарю також важливо розуміти, припинилась дія договору внаслідок смерті орендодавця чи він продовжує діяти, тому правомірно надалі обробляти земельну ділянку.
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у нашому випадку до спадкоємця) не є підставою для припинення договору, якщо інше не передбачено таким договором (ч. 4 ст. 32 Закону від 06.10.98 р. №161-XIV «Про оренду землі», далі – Закон №161). Тож потрібно перевірити умови договору про перехід права власності на орендовану ділянку.
Умови можуть бути такими:
■ перехід права власності не є підставою для припинення договору. Тож договір продовжує діяти, з успадкуванням земельної ділянки до нового власника переходять права та обов’язки за чинним договором (ч. 1 ст. 1481 Земельного кодексу, далі – ЗК);
■ перехід права власності є підставою для припинення договору/припиняє дію договору. Також іноді до договору включають таку умову: «Смерть орендодавця припиняє дію договору», яка прямо говорить про його припинення. Тоді орендар повинен звільнити земельну ділянку. Укласти новий договір оренди з спадкоємцем удасться після оформлення ним своїх прав на земельну ділянку. Важливо! Вказане формулювання позбавляє орендаря можливості продовжувати використовувати земельну ділянку. Рекомендуємо уникати такого категоричного твердження. Якщо ваш договір вже його містить, варто укласти додаткову угоду і змінити його на протилежне;
■ про перехід права нічого не сказано. У такому разі керуємося нормою ст. 32 Закону №161: договір не припиняється, адже в ньому прямо не вказано на інше.
У нашій ситуації договір продовжує діяти, орендар має право і надалі користуватися земельною ділянкою. Проте платити орендну плату немає кому, доки спадкоємець не оформить своїх прав належним чином.
Своєю чергою новоспечений власник земельної ділянки повинен повідомити орендарю про себе, надавши особисто або надіславши рекомендованим листом з повідомленням про вручення таку інформацію (ч. 3 ст. 1481 ЗК):
■ своє П. І. Б. (для юросіб – найменування);
■ місце проживання (знаходження), поштова адреса;
■ кадастровий номер (за наявності), місце розташування та площа земельної ділянки;
■ платіжні реквізити, на які перераховувати орендну плату, якщо її форма визначена договором як грошова.
Спадкоємець може просити добровільно виплатити йому орендну плату за весь час відсутності власника, навіть якщо минуло понад три роки. Подальші дії залежать від орендаря.
Якщо він бажає уникнути спору, то може виплатити орендну плату за весь час. Він також має право виплатити її в межах трирічного строку позовної давності.
Якщо спадкоємець звернеться до суду, йому вдасться стягнути орендну плату за три роки (ст. 257 ЦК, як приклад див. постанову Верховного Суду від 06.04.20 р. у справі №179/277/18, ЄДРСР, реєстр. №78361661).
Варто врахувати, що окрім стягнення заборгованості з орендної плати він має можливість заявити в суді про розірвання договору через істотне порушення умов договору у вигляді систематичної (двічі та більше) несплати орендної плати (ч. 2 ст. 651 ЦК, ч. 4 ст. 141 ЗК). Сюди відноситься у тому числі систематична сплата орендної плати не в повному обсязі. У нашому випадку орендар не сплачував орендну плату протягом багатьох років.
Тобто невиконання або неналежне виконання умов договору є підставою для розірвання договору. Таку думку викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду від 06.03.19 р. у справі №183/262/17 (ЄДРСР, реєстр. №78361661) та від 09.12.19 р. у справі №709/1089/17 (ЄДРСР, реєстр. №87732935).
Для довідки: які дії може вчинити орендар, щоб виконати своє зобов’язання зі сплати орендної плати, якщо орендодавець помер, а спадкоємець ще не дав про себе знати, див. у «БАЛАНС-АГРО», 2020, №43-44, с. 23.
Підсумуємо: у примусовому порядку спадкоємець зможе стягнути з орендаря невиплачену орендну плату в межах строку позовної давності (три роки). Натомість орендар може добровільно виплатити спадкоємцю орендну плату за три роки або за всі роки користування землею до оформлення прав спадкоємцем, щоб налагодити з ним контакт. Останнє особливо актуально, коли настає час поновити договір.
Ольга БІЛЬЧЕНКО, юрист
