Із цієї статті ви дізнаєтеся: що передбачено законопроектом стосовно запровадження обігу земель сільгосппризначення, чи залишиться переважне право орендаря на першочергову купівлю земельної ділянки.
Тема відкриття ринку землі є актуальною більше 20 років. Цього року новий уряд та президент обіцяють розробити і запровадити досконалий обіг сільгоспземель. Тож Мінекономрозвитку розроблено та розміщено 20.09.19 р. на власному веб-сайті (me.gov.ua) законопроект «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» (далі – проект).
Наразі проект винесено на обговорення, щоб усі бажаючі могли висловити свою думку стосовно нього. Усі коментарі залишаються під проектом.
Проаналізуємо, що пропонується у проекті та як він вплине, у разі прийняття, на чинні договори оренди земельних ділянок, орендарів та орендодавців.
Зміст проекту
Дата відкриття ринку
Набрання чинності проекту планується 01.10.20 р. Тому в разі його прийняття без внесення до нього змін ринок землі (скасування мораторію) буде відкрито уже із жовтня наступного року. Із Земельного кодексу (далі – ЗК) виключаються п. 14 та 15 розд. Х, які вводили мораторій на продаж сільгоспземель. Зрозуміло, якщо ринок запрацює, то потреби в цих пунктах більше не буде.
Особи, що мають право придбавати сільгоспземлю
Пропонується викласти в новій редакції ст. 130 ЗК щодо суб’єктів, які мають право набувати права власності на земельні ділянки сільгосппризначення. До таких суб’єктів віднесено:
■ громадян України;
■ юросіб. Важливо! У проекті не уточнюються критерії для такої юрособи. Не згадується ні про діяльність у сфері сільського господарства, ні про інші важливі фактори. Можливо, проект допрацюють, адже в багатьох коментарях наголошується на необхідності встановлення критеріїв для юросіб, щоб за ними не приховувались іноземні громадяни/компанії;
■ територіальні громади;
■ державу.
Звертаємо увагу! Іноземці та особи без громадянства можуть набувати право власності на ділянки сільгосппризначення у порядку спадкування за законом, але зобов’язані здійснити їх відчуження протягом одного року від дня набуття права власності. Аналогічна умова про відчуження землі іноземцем діє і досі (ч. 4 ст. 81 ЗК).
Ліміт на кількість сільгоспземлі в одних руках
Пропонується установити ліміт на загальну площу ділянок сільгосппризначення для одного громадянина або юрособи України з урахуванням пов’язаних осіб:
■ у межах однієї області – до 15% сільгоспземель цієї області;
■ у межах країни – до 0,5% сільгоспземель.
Слідкувати за дотриманням цих порогів буде держреєстратор прав, якому надається доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр прав), Державного земельного кадастру (далі – ДЗК) та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань. За допомогою реєстрів він визначить сукупну площу ділянок сільгосппризначення, що перебувають у власності однієї особи. У разі перевищення межі їй буде відмовлено в держреєстрації. Тобто одній особі не вдасться зареєструвати на себе більше дозволеної кількості гектарів сільгоспземель.
Наразі ліміти по областях і країні офіційно не опубліковано, але вважаємо, що Держгеокадастр володіє цією інформацією. Адже ця служба веде ДЗК, має статистичні дані про землі на певній території, їх цільове призначення та вид використання.
Постійне користування
Не менш важливою є норма проекту щодо права постійного користування. Розділ Х ЗК планується доповнити п. 61 такого змісту:
громадяни, яким належить право постійного користування, право довічного успадковуваного володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, що призначені для ведення селянського (фермерського) господарства, мають право на їх викуп у власність із розстроченням платежу до 5 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці (далі – НГО) таких ділянок, без проведення земельних торгів.
Нарешті постійні землекористувачі, серед яких багато фермерів, матимуть змогу викупити земельну ділянку у приватну власність, до того ж без земельних торгів. А всі знають, що з торгами краще не зв’язуватися, тому що вони проходять довго, дорого та з корупційною складовою. Тож фермер, який досі має на руках державний акт на право постійного користування землею, зможе викупити її повністю (не ділити на всіх членів) у приватну власність за ціною її НГО.
Майте на увазі! Той, кому надано право постійного користування, довічного успадковуваного володіння, і матиме змогу оформити у приватну власність цю земельну ділянку (у разі прийняття проекту). Оформлення такого права одразу на фермерське господарство не передбачено.
Відомості про ціну права та орендну плату
До Держреєстру прав додаються відомості про ціну (вартість) нерухомого майна та речових прав на нього або розмір плати за користування за відповідними правочинами. Тобто в разі прийняття проекту до Держреєстру включать графу щодо ціни/вартості нерухомого майна (будинку, земельної ділянки, квартири тощо) або розмір орендної плати. Ці відомості вноситимуть до Держреєстру прав виключно під час державної реєстрації набуття прав. Виходить, що тільки в разі звернення за реєстрацією (укладення договору купівлі-продажу, оренди тощо) така інформація потрапить до розділу про речове право. Власноруч і за попередніми угодами їх вносити ніхто не буде.
До відома! За відсутності в документах відповідних відомостей про ціну, орендну плату, вони не будуть вноситися до Держреєстру прав, а додаткові документи не вимагатимуться.
Переважне право орендаря на купівлю землі
Згідно з проектом переважне право купівлі сільгоспземлі залишається за її орендарем за умови сплати ним ціни, за якою вона продається. Подібна норма діє давно в ст. 9 Закону від 06.10.98 р. №161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон №161).
Виходить, що орендодавець – власник земельної ділянки після відкриття ринку землі зможе її продати і може внести таку пропозицію передусім орендарю. Повідомлення викладається у довільній письмовій формі з означенням ціни та інших умов продажу (ч. 2 ст. 9 Закону №161).
Точного строку надання відповіді на пропозицію не встановлено. Дедлайн можна вказати в самому листі або виходити із загальноприйнятих строків надання відповіді на звернення – один місяць (ст. 20 Закону від 02.10.96 р. № 393/96-ВР «Про звернення громадян»). У разі відмови орендаря від свого переважного права орендодавець може шукати інших покупців, але за такою самою ціною. До нового власника ділянки переходять права та обов’язки орендодавця за договором оренди цієї ділянки.
Важливо! Ігнорування переважного права орендаря є грубим порушенням норм Закону №161. Тому при продажу ділянки без попередньої пропозиції орендарю або продажу за інших умов (за меншою, ніж пропонувалась орендарю, ціною) останній має право оскаржити до суду правочин, який буде укладено між старим та новим орендодавцями.
Крім того, не тільки орендодавець може ініціювати продаж ділянки, а й орендар має право запропонувати орендодавцю викупити таку ділянку (ч. 5 ст. 9 Закону №161).
Отже, орендар у будь-якому разі матиме перше слово в разі продажу орендованої земельної ділянки. Навіть якщо він її не придбає і з’явиться новий орендодавець, договір оренди продовжує діяти на тих самих умовах.
Мінімальна ставка на торгах
Установлюється мінімальна стартова ціна продажу земельних ділянок державної та комунальної власності на земельних торгах на рівні не нижче НГО. Сьогодні діє ставка – не нижче експертної грошової оцінки. Передбачається, що запровадження обігу земель сільгосппризначення дозволить створити умови для функціонування повноцінного ринку земель і розвитку ринкових орендних відносин, підвищити рівень земельних відносин до рівня розвинутих країн. Утім, проект досить скупий на детальне регулювання процедури придбання сільгоспземлі. Його обсяг – 4 аркуші. І хоча в проекті підтверджується переважне право орендаря на купівлю (у разі продажу) орендованої земельної ділянки, багато хто переймається, що це можна використати проти орендаря.
У будь-якому випадку запровадження обігу сільгоспземель планується з 01.10.20 р., тому аграрії матимуть час підготуватися. Зокрема, доцільно внести зміни до договорів оренди земельних ділянок, прописавши в них правила продажу ділянки.
Зінаїда КОЗЮК,
редактор юридичного напряму видання «БАЛАНС-АГРО»