Зінаїда КОЗЮК, редактор юридичного напряму журналу «БАЛАНС-АГРО»
Які запитання виникають у землекористувача при продажу права емфітевзису?
Фермерське господарство уклало з фізособою у 2007 році договір емфітевзису строком на 50 років. Умовами договору передбачено, що плата за користування здійснюється у день укладення договору, наперед, за весь час користування. Так і було зроблено. У 2018 році землекористувач приймає рішення продати право емфітевзису. У зв’язку із цим виникає низка запитань.
За якою вартістю продати право емфітевзису?
Продавець самостійно визначає суму, за якою продаватиме право (вартість права). Законодавчо не встановлено ні мінімального розміру, ні шкали, за якою обчислюється такий розмір. Тому тут усе вирішує продавець. Головне, про що слід пам’ятати, – продається не право власності на землю, а обмежене у часі право користування землею. Тому брати середню ринкову ціну, як при продажу права власності, не зовсім доцільно. При розрахунку ціни продажу права краще враховувати площу ділянки, її стан та родючість, умови договору (відсутність необхідності платити власнику зіграє на руку покупцю) та інше. Остаточне рішення приймається сторонами взаємно та фіксується шляхом укладання договору купівлі-продажу права емфітевзису у нотаріуса.
Чи обов’язково спочатку пропонувати придбати право емфітевзису власнику землі?
Так, обов’язково. За цивільними нормами у власника землі є першочергове право перед іншими особами на придбання права користування (ч. 2 ст. 411 Цивільного кодексу, далі – ЦК). Відібрати таке право у нього не вийде. Крім того, передавати або продавати переважне право також не дозволяється. Тож власник землі має можливість першим серед усіх бажаючих придбати право користування.
Землекористувач зобов’язаний письмово попередити власника про продаж. У свою чергу, власник повинен протягом місяця надати відповідь. Якщо строк минув, а волевиявлення так і не надійшло, продавець-користувач офіційно має підстави для продажу права іншій особі (ч. 4 ст. 411 ЦК).
Як на нового землекористувача вплине порушення переважного права власника на купівлю?
Новий землекористувач може втратити право користування. Адже при порушенні права переважної купівлі власник може звернутися до суду із позовом про переведення на нього прав та обов’язків покупця (ч. 4 ст. 362, ч. 4 ст. 411 ЦК). Довівши в суді, що його не повідомили про продаж та не надали змогу скористатися переважним правом, власник з легкістю оскаржить правочин із купівлі і переведе на себе права та обов’язки покупця. Позовна давність таких вимог становить один рік.
Повернення коштів за купівлю права емфітевзису треба вимагати від продавця у добровільному порядку або примусово, шляхом звернення до суду.
Чи повинен новий землекористувач повторно сплачувати кошти за користування землею?
Ні, адже під час укладання договору землекористувач сплатив за користування наперед за весь строк дії договору. Виходить, що грошові зобов’язання за договором повністю виконано. Після переходу права емфітевзису до нового користувача він не повинен нічого сплачувати. Інші права та обов’язки сторін за правочином не припиняються та підлягають виконанню.
Світлана МАЛЬШАКОВА, головний редактор журналу «БАЛАНС-АГРО»
Сільгоспугіддя отримано за договором емфітевзису: чи включати їх до декларації з єдиного податку?
Сільгосппідприємство, яке є платником єдиного податку (далі – ЄП) четвертої групи, уклало договір емфітевзису. Чи повинне воно включати такі сільгоспугіддя до декларації з ЄП?
Так, повинне. Пояснимо чому.
Нагадаємо, об’єктом обкладення ЄП для платників четвертої групи є площа сільгоспугідь (ріллі, сіножатей, пасовищ і багаторічних насаджень) та/або земель водного фонду (внутрішніх водойм, озер, ставків, водосховищ), що перебуває у власності сільгосптоваровиробника або надана йому в користування, у тому числі на умовах оренди (п. 2921.1 Податкового кодексу).
Емфітевзис – це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб за наявності в особи необхідності та можливості такого використання (ст. 1021 Земельного кодексу).
Отже, оскільки, за своєю суттю, емфітевзис є правом користування землею, сільгоспугіддя, отримані за договором емфітевзису, включають до об’єкта обкладення ЄП на загальних умовах.
Чи мають фізособи пільгу із земельного податку при передачі землі за договором емфітевзису?
Чи будуть мати фізособи – власники земельних ділянок (земельних паїв) сільгосппризначення пільгу із сплати податку на землю, якщо таку землю передано за договором емфітевзису сільгосппідприємству – платнику єдиного податку четвертої групи?
Ні, такої пільги фізособи не матимуть. Адже згідно з п. 281.3 Податкового кодексу (далі – ПК) від сплати земельного податку звільняються власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі за умови передачі таких земель в оренду єдиннику четвертої групи (п. 281.3 ПК).
Як бачимо, пільга зі сплати земельного податку застосовується тільки при передачі землі в оренду. На жаль, за договорами емфітевзису таке звільнення не передбачено, тож фізособи – власники землі повинні сплачувати земельний податок на загальних підставах.
Зверніть увагу: незважаючи на те, що новоприйнятим Законом від 10.07.18 р. №2497-VIII «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законів України щодо стимулювання утворення та діяльності сімейних фермерських господарств» (його огляд опубліковано на с. 2 цього номера) у деяких випадках оподаткування емфітевзису прирівняно до оренди, до п. 281.3 ПК зміни не внесено. Тож, як і раніше, фізособи не мають пільгу із земельного податку при передачі землі єдиннику четвертої групи за договором емфітевзису.
