В ніч з 30 на 31 березня 2020 року прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» відповідно до якого з 1 липня 2021 року запрацює ринок землі, що неодмінно вплине на взаємовідносини між власниками земельних ділянок та орендарями.
Крім того, вже запроваджено поетапне введення в дію Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», прийнятого 5 грудня 2019 року (надалі також – «Закон України «Про внесення змін»), який крім інших змін, з 16 липня 2020 року запроваджує нову процедуру поновлення договору оренди землі.
Закон про внесення змін повністю змінює алгоритм дій, які необхідно вчинити орендарю для реалізації свого переважного права на оренду землі.
Про порядок поновлення договору оренди землі, який Україна має сьогодні та про нововведення, що чекають після вступу в силу Закону України «Про внесення змін», поговоримо далі.
Оренда землі – це право на певний строк володіти і користуватися чужою земельною ділянкою за плату.
Коли строк договору оренди добігає кінця, орендар має першочергове право на поновлення договору оренди та продовження користування земельною ділянкою.
Відповідно до статті 33 Закону, визначено дві процедури поновлення договору оренди землі – «активну», яка передбачає вчинення сторонами певного алгоритму дій та «пасивну», або як ще називають таку процедуру – «поновлення за мовчазною згодою».
За активною процедурою орендар, у разі наявності бажання продовжити договір оренди землі повинен: належно виконувати свої обов’язки за договором; повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення додати проект додаткової угоди.
Натомість, орендодавець зобов’язаний: розглянути лист-повідомлення на предмет його відповідності вимогам закону; узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору; за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності); укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
При цьому, основною умовою поновлення договору оренди землі за «активною» процедурою є волевиявлення сторін та досягнення згоди щодо істотних умов договору.
Важливо, що у разі недосягнення згоди з приводу істотних умов договору, переважне право на поновлення договору оренди землі у орендаря втрачається.
У разі якщо орендодавець не бажає продовжувати строк дії договору оренди землі, він має надати заперечення, які повинні бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на невідповідність вимогам закону листа-повідомлення та проекту додаткової угоди.
Цікаво, що заперечення органу місцевого самоврядування мають бути надані у вигляді прийнятого на сесії ради рішення. Адже, відповідно до п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» регулювання земельних відносин вирішується виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради.
Тож, у разі дотримання процедури, встановленої частиною 1-5 статті 33 Закону, та узгодження істотних умов договору сторонами, орендар має переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки.
Нерідко орендодавці користуються своїм привілейованим становищем у відносинах оренди та порушують вимоги, встановлені ст. 33 Закону, зокрема, зволікають в укладенні додаткової угоди або відмовляють в подальшому в її укладенні та ін.
Відповідно до частини 11 статті 33 Закону відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
При цьому, залежно від ситуації, що склалась, предмет позову може бути різним, тому варто дуже уважно підійти до його визначення, адже від цього буде залежати результат розгляду справи. Суди мають встановити обставини справи та з’ясувати наявність всіх юридичних фактів.
У разі вчинення орендарем всіх необхідних дій відповідно до положень частини 1-5 ст. 33 Закону та за наявності пасивної поведінки орендодавця, орендар має право на поновлення переважного права та укладення додаткової угоди. Щодо поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону, суд встановлює належність виконання умов договору орендарем, продовження користування земельною ділянкою після закінчення договору оренди землі та відсутність протягом місяця з дня закінчення строку дії договору заперечення від орендодавця у поновленні договору оренди землі.
Що стосується «пасивної» процедури поновлення договору оренди землі, встановленої частиною 6 ст. 33 Закону, то вона передбачає, що орендар продовжує користуватись землею після закінчення строку дії договору оренди землі, а орендодавець при цьому протягом місяця після закінчення строку договору не надіслав листа-повідомлення про заперечення у його продовженні.
Варто відмітити, що відповідно до вказаної процедури, поновити договір оренди земельної ділянки можливо лише на тих самих умовах і на той самий строк.
Основними відмінностями у застосуванні положень частин 1-5 статті та частини 6 Закону є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх, або ті самі чи тотожні (частини 1-5 статті 33 Закону) та наявність погодження обох сторін щодо істотних умов договору, або ті самі (частина 6 статті 33 Закону) та строк, в який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати або поновлювати договір оренди (у місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (частини 1-5 статті 33 Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина 6 статті 33 Закону).
У разі якщо істотні умови узгоджені, заперечення щодо укладення додаткової угоди відсутні, останньою дією, яку необхіно вчинити для завершення процедури поновлення договору оренди землі є укладення додаткової угоди у місячний строк (частина 8 статті 33 Закону).
Таким чином, орендар у разі наявності бажання поновити договір оренди землі змушений дотримуватись положень, визначених ч. 1-5 ст. 33 Закону.
У свою чергу, орендодавець, якщо має намір змінити істотні умови, змушений вчасно реагувати на лист-прохання про поновлення договору оренди та, відповідно, у разі недосягнення згоди щодо істотних умов договору, відмовити у поновленні договору оренди землі та укладанні додаткової угоди. У разі порушення права орендаря на поновлення договору оренди землі, судова практика йде шляхом захисту цього права, лише у разі дотримання орендарем алгоритму дій, встановлених у відповідних частинах статті 33 Закону.
Як вже зазначалось вище, з 16 липня 2020 року набирають чинності зміни, що стосуються поновлення договору оренди землі, встановлені Законом про внесення змін.
Відповідно до нововведень, у сторін виникає право встановити в договорі оренди землі вимогу щодо поновлення договору. У разі якщо договір містить таку умову, він поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. При цьому, за новим порядком сторонам не потрібно підписувати додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
Крім того, передбачено, що у разі якщо сторона не бажає продовжувати договір оренди, вона, не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, може звернутись до державного реєстратора з заявою про відмову від поновлення договору оренди землі.
У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору, після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.
Такі новели законодавства спрощують процедуру поновлення договору оренди землі, проте написання таких заяв витіснить можливість ведення переговорів з приводу поновлення договору оренди землі та стане підґрунтям для порушення прав, в першу чергу, орендарів.
Отже, поновлення договору оренди – це чітко врегульована законодавством процедура, недотримання якої призводить до порушення прав як орендарів, так і орендодавців.
Єдиним дієвим способом для захисту порушених прав є вирішення спорів за допомогою судів. Варто пам’ятати, що перед зверненням до суду необхідно чітко проаналізувати власну позицію та визначитись з предметом спору.
З останнім вам у нагоді стане допомога юриста, який вже має досвід у подібних спорах.
Бердниченко Ірина, юрист юридичної фірми «DEVOSO»
