Подводные камни договора аренды земли

При заключении договоров аренды земли (пая) как у собственника такого пая, так и у арендатора возникает ряд вопросов, на которые они должны найти ответы до оформления отношений между ними, дабы исключить недоразумения в будущем.

Часто одними из таких вопросов являются вопросы о сроках действия договора аренды земли.
Например, договор вступает в действие с момента его подписания или с момента государственной регистрации вещного права (права аренды)?
Как правильно возобновить договор аренды земли на новый срок?
Несомненно, чтобы ответить на эти и другие вопросы, сначала необходимо выяснить, какими нормативными актами будут регулироваться взаимоотношения арендодателя и арендатора?
Арендные отношения земли (пая) регулируются Конституцией Украины, Гражданским кодексом Украины, Земельным кодексом Украины, Законом Украины «Об аренде земли», Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременения», Постановлением КМУ №220 от 03.03.2004 года в редакции 29.11.2017 года и другими нормативно-правовыми актами.
Статьей 41 Конституции Украины предусмотрено, что использование собственности не может приносить вред правам, свободам и чести граждан, интересам общества, ухудшать экологическую ситуацию и природные свойства земли.
Гражданский кодекс устанавливает общие правила для совершения сделок, в том числе о форме договора, его существенных условиях, сроках его действия, а также случаев, в которых нотариальное удостоверение договоров является обязательным.
Как правило, в отношениях, касающихся аренды земельных паев, арендатором выступает юридическое лицо, а арендодателем – физическое лицо, поэтому, в соответствии с гражданским кодексом, договор аренды земли (пая) заключается исключительно в письменной форме.
Закон Украины «Об аренде земли» также указывает на обязательную письменную форму договора, и возможность нотариального удостоверения его по желанию одной из сторон.
Этот закон конкретизирует существенные условия договора аренды земли, а также предлагает для использования в этих правоотношениях форму типового договора, утвержденного Кабинетом министров Украины (далее КМУ).
При использовании формы типового договора аренды земли, утвержденного КМУ, необходимо понимать, что это всего лишь каркас для договора, который необходимо наполнить юридически грамотными положениями.
Используя этот типовой договор, без его качественного наполнения, защитить права сторон, в случае разногласий, намного сложнее.
В подтверждение данного утверждения приведем несколько примеров.
В разделе под названием «Срок действия договора» указывается: «После окончания срока действия договора, арендатор имеет преимущественное право возобновить его на новый срок. В этом случае арендатор должен не позднее чем за ____ дней до окончания срока действия договора уведомить письменно арендодателя о намерении продлить его действие».
Статья 33 Закона Украины «Об аренде земли» определяет, что арендатор, который имеет намерение воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан уведомить об этом арендодателя до окончания срока действия договора аренды земли в срок, установленный этим договором, но не позднее чем за месяц до окончания срока договора аренды земли.
В случае смерти арендодателя до окончания срока действия договора аренды земли, арендатор, который имеет намерение воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан уведомить об этом наследника земельного участка на протяжении месяца со дня, как ему стало известно о переходе права собственности на земельный участок.
К письму-уведомлению о возобновлении договора аренды земли арендатор добавляет проект дополнительного соглашения.
Из вышеприведенного сравнения следует:
– если арендатор уведомил арендодателя письменно о своем намерении продлить договор, но не приложил к нему проект дополнительного соглашения, как того требует статья 33 Закона Украины «Об аренде земли», то при защите арендатором своих прав в судебном порядке, будет считаться, что он не выполнил требования закона, то есть, надлежащим образом не уведомил арендодателя о своем намерении.
Результат – договор возобновлению не подлежит.
Также следует обратить внимание на пункт 43 в разделе типового договора под названием «Заключительные положения», в котором указано, что договор вступает в действие с момента его подписания сторонами.
Вступление в силу договора аренды земли, кроме общих положений, изложенных в гражданском кодексе Украины, также регулируется Законом Украины «Об аренде земли».
Статьей 17 Закона Украины «Об аренде земли» предусмотрено, что объект по договору аренды считается переданным арендодателем арендатору с момента государственной регистрации права аренды, если иное не установлено законом.
Соответственно, так как Типовой договор не закон, иное, установленное в нем по отношению к моменту вступления в силу договора, не имеет законной силы.
Вступление в силу договора аренды земли зависит от момента, когда начинают действовать права и обязательства сторон, то есть после государственной регистрации, а не с момента подписания его сторонами.
В разделе под названием «Другие права и обязательства сторон» предполагается, что пункты 28-31 излагаются сторонами на их усмотрение с применением норм Закона Украины «Об аренде земли».
Учитывая вышеизложенные примеры, можем утверждать, что юридически грамотное изложение этих пунктов сохранит долгосрочные правоотношения сторон договора, а также приумножит их материальное благополучие.
Таким образом, приходим к выводу, что Типовой договор – это хороший инструмент, предложенный государством для упрощения земельных правоотношений, но он еще не совершенен.
Поэтому, на этом этапе развития земельных отношений в Украине, усовершенствовать договор аренды земли должны его стороны, заботящиеся о защите своих прав, используя действующее законодательство.