Особливості використання та розпорядження земельними ділянками, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення

Суперечки між орендарями земельних ділянок, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, відбуваються загалом через те, що особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення не погоджується звільнити індивідуально визначену земельну ділянку, у якої є кадастровий номер, встановлені межі, тобто вона є об’єктом цивільних прав, саме через її більш високу якість, родючість.

Земельним кодексом України визначено, що особою, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, є землекористувач, якому належить право користування (оренда, емфітевзис) земельними ділянками, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення, загальною площею не менш як 75 відсотків усіх земель масиву.

Існують такі випадки, коли така особа, маніпулюючи правом користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, передає власнику земельної ділянки (чи її орендарю) іншу ділянку, яка має більш низьку якість, а відтак і родючість, при цьому не беручи до уваги визначений нормами чинного законодавства порядок обміну земельними ділянками, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення.

Особливості використання та розпорядження земельними ділянками, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення визначено у ст. 37-1 Земельного кодексу України.

Власники земельних ділянок усіх форм власності, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, можуть обмінюватися такими земельними ділянками.

Власники та орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, на період дії договору оренди можуть обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом взаємного укладання між ними договорів оренди, суборенди відповідних ділянок.

На що слід звернути увагу:

По-перше, одного бажання особи, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, замало.

Закон визначає, що у разі якщо інші земельні ділянки перебувають в оренді, то така особа має право на одержання їх у суборенду, за умови передачі їх власнику (орендарю) у користування (оренда, суборенда) іншої земельної ділянки, розташованої у цьому ж масиві, на такий самий строк та на таких самих умовах, якщо внаслідок черезсмужжя невикористання таких земельних ділянок створює перешкоди у раціональному використанні земельних ділянок, що перебувають у користуванні цієї особи.

По-друге, Законом України «Про оренду землі» визначаються особливості права оренди (суборенди) таких земельних ділянок.

Право оренди (суборенди) земельних ділянок, що набувається особою, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, з передачею взамін права користування іншою земельною ділянкою набувається і реалізується з такими особливостями:

■ строк оренди (суборенди) не повинен перевищувати строку користування земельною ділянкою за договором, що укладається взамін;

■ розмір орендної плати (плати за суборенду) має відповідати орендній платі (платі за суборенду) за договором, що укладається взамін;

■ орендар не має переважного права на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу;

■ орендар (суборендар) не має права на компенсацію іншою стороною договору витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки, на поновлення договору оренди (суборенди) на новий строк у разі заперечень іншої сторони договору;

■ у разі якщо до земельної ділянки, право на яку передається взамін, відсутній доступ з краю масиву, особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, зобов’язана забезпечити землекористувачу право проходу, проїзду до такої земельної ділянки на умовах безоплатного земельного сервітуту;

■ у разі якщо в оренду (суборенду) особі, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, передається декілька земельних ділянок, що належать одній особі, земельні ділянки, право користування якими передається взамін, повинні бути пов’язані спільними межами.

Встановлення у договорі оренди (суборенди) земельної ділянки, право на яку передається взамін, інших умов, ніж передбачені частиною п’ятою статті 8-2 Закону України «Про оренду землі», допускається лише за погодженням іншої сторони договору.

Власник або користувач земельної ділянки, земельна ділянка якого передається в оренду (суборенду) особі, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, має право на відшкодування майнової шкоди, завданої йому в результаті такої передачі, у повному обсязі.

По-третє, для укладення договору оренди (суборенди) в порядку обміну правами користування земельними ділянками особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, письмово звертається до другої сторони з пропозицією укласти договір оренди (суборенди).

У зверненні зазначаються:

■ земельні ділянки, правами користування якими пропонується обмінятися, із зазначенням кадастрових номерів (за наявності), площі угідь земельних ділянок, їх нормативної грошової оцінки;

■ розмір майнової шкоди, завданої власникам, користувачам земельних ділянок внаслідок обміну правами користування.

До звернення додаються:

■ підписані особою, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, проект договору оренди (суборенди), а також проект договору оренди (суборенди) земельної ділянки, право користування якою пропонується передати взамін;

■ засвідчена орендарем копія договору оренди земельної ділянки, орендарем якої виступає особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, право користування якою пропонується передати взамін.

Друга сторона протягом одного місяця з дня одержання пропозиції зобов’язана розглянути звернення, підписати договір або надати письмову мотивовану відмову в його укладенні. У разі недосягнення згоди щодо укладення договору оренди (суборенди) такий договір визнається укладеним за рішенням суду, крім випадків, визначених чинним законодавством України.

І наостанок, слід пам’ятати, що орендарі таких земельних ділянок зобов’язані письмово повідомити орендодавця про обмін належними їм правами користування земельними ділянками протягом п’яти днів з дня державної реєстрації права суборенди. У письмовому повідомленні зазначаються кадастровий номер земельної ділянки (за наявності), строк, на який укладено договір суборенди, та особа, якій передано в суборенду земельну ділянку. Письмове повідомлення надсилається орендодавцеві рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.