Особливості у визначенні строку дії договору оренди землі

Загальновідомо, що строк дії будь-якого договору є його істотною умовою і визначається сторонами договору. Звісно, і договір оренди землі не виняток, але слід відмітити, що в орендних правовідносинах щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення є свої особливості.

Право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Законом України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі визначено: об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дату укладення та строк дії договору оренди, а також орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Так, чинним законодавством України, що регулює дані правовідносини, зокрема Законом України «Про оренду землі» визначено, що строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

При передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 10 років. До договору оренди землі включається зобов’язання орендаря здійснювати інвестиції у розвиток та модернізацію відповідних меліоративних систем і об’єктів інженерної інфраструктури та сприяти їх належній експлуатації.

Особа, яка управляє спадщиною, у складі якої є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, що не перебуває в оренді, має право передати таку земельну ділянку в оренду на строк, передбачений цією статтею, без права на поновлення договору оренди землі.

Якщо строк дії договору оренди землі, що не містить умови про його поновлення, закінчився у день або після смерті орендодавця, договір за заявою орендаря поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на земельну ділянку або державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку за рішенням суду про визнання спадщини відумерлою.

Зазначена заява має бути подана до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно протягом одного місяця з дня, коли орендарю стало відомо про смерть орендодавця. З моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на земельну ділянку, передану в оренду особою, яка управляє спадщиною, або державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку за рішенням суду про визнання спадщини відумерлою, договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.

Тож, на що слід звертати увагу при визначенні строку дії договору оренди земельної ділянки?

Питання початку перебігу строку та закінчення строку врегульовані статтями 253-255 Цивільного кодексу України.

Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов’язано його початок. Строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку.

Якщо з мінімальним строком оренди землі все зрозуміло, то зі строком максимальним, який не може перевищувати 50 років, треба бути уважним у тих випадках, коли договір спочатку укладено на менший строк, а потім здійснюється його пролонгація або вносяться зміни до договору в частині строку дії договору оренди.

Так, як зазначалось вище, право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права, а дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення, то загальний строк договору, який пролонговано чи внесено зміни до нього в частині строку дії, буде рахуватися від моменту державної реєстрації первісного договору, а не останнього договору про внесення змін в частині строку його дії.

Якщо ж строк дії договору оренди землі не містить умови про його поновлення, а після смерті орендодавця договір за заявою орендаря поновлено на той самий строк і на тих самих умовах, то з моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на земельну ділянку, договір оренди припиняється незалежно від строку його дії.

Тож, як бачимо з вище проведеного огляду правовідносин, що стосуються оренди землі, умова про пролонгацію договору хоч і не є істотною в розумінні чинного законодавства, але досить суттєвою при плануванні стратегії розвитку господарської діяльності.