Особливості купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення

Як відомо, з 1 липня 2021 року набрав чинності Закон, що скасовує мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, але при бажанні здійснення правочинів щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, слід звертати увагу на обмеження та обов’язки, встановлені Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (далі Закон).

Законом, серед іншого, внесено зміни і до норм перехідних положень Земельного кодексу України, що стосуються набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

Так, відповідно до ст. 130 Земельного кодексу України, набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть:

а) громадяни України;

б) юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;

в) територіальні громади;

г) держава.

Але, до 1 січня 2024 року забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв).

Також встановлено обмеження щодо концентрації земель сільськогосподарського призначення у власності однієї фізичної особи. Загальна площа таких земельних ділянок у власності громадянина України не може перевищувати ста гектарів.

Але, зазначене обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до набрання чинності цієї норми. Тобто, якщо наприклад, громадянином успадковані земельні ділянки площею 100 гектарів до набрання чинності цією нормою, то обмеження у сто гектарів буде стосуватися наступних ста гектарів, що будуть набуватися ним у власність вже після набрання чинності цією нормою. У разі порушення вимог щодо граничної площі земель сільськогосподарського призначення, що можуть перебувати у власності однієї особи, земельні ділянки, площа яких перевищує зазначені граничні розміри, конфіскуються за рішенням суду. Позов про конфіскацію земельної ділянки подається до суду органом, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель. Конфіскована земельна ділянка за рішенням суду підлягає продажу на земельних торгах.

Ціна проданої на земельних торгах земельної ділянки, за вирахуванням витрат, пов’язаних з її продажем, виплачується її колишньому власнику.

Що стосується ціни

Угода про перехід права власності на земельні ділянки повинна містити договірну ціну, але до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку. Звісно, більшою від нормативної грошової оцінки ціна може бути, адже, законодавцем не визначено такого обмеження.

Розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, провадяться в безготівковій формі, причому у набувача права власності на земельну ділянки повинні бути наявні документи, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право.

При посвідченні угоди про відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення перевіряється дотримання встановлених Земельним кодексом України вимог до набувачів права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, у тому числі обмежень щодо загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які вправі набувати у власність одна особа.

Така перевірка здійснюється з використанням відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Якщо за результатами перевірки виявлено невідповідність таким вимогам, нотаріус відмовляє у посвідченні угоди.

Також слід пам’ятати, що відповідно до Закону України «Про оренду землі» орендар, який може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається.

Земельним кодексом України також передбачено, що купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Але, переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб’єктом (тобто тим, хто має це переважне право на купівлю, наприклад, орендар) іншій особі, про що такий суб’єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки.

Тож, підсумовуючи вище проведений аналіз обмежень та обов’язків, визначений Законом, можемо дійти висновку, що перш ніж звертатись до нотаріуса для вчинення правочину щодо земельної ділянки, необхідно здійснити правовий аналіз цього правочину, і краще, щоб такий аналіз здійснив фахівець в області права, а вже потім сплачувати кошти за земельну ділянку. При цьому не забувати, що кошти сплачуються лише в безготівковій формі, і звісно, необхідно подбати про документи, що підтверджують джерело походження коштів.