Орендна плата за земельну ділянку (пай) наперед: перевага чи ризик

Питання з приводу орендних правовідносин щодо земельних часток (паїв), не втрачає своєї актуальності, а з прийняттям змін до чинного законодавства у сфері земельних відносин стає ще більш актуальним.

Земельний кодекс України дає наступне визначення земельних відносин – це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею.

Відомо, що зміст права власності та зміст речового права (права оренди) не є ідентичними, незважаючи на те, що особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 Цивільного Кодексу України.

Відмінність полягає, насамперед, в тому, що право власності є первинним, а речове право – похідним.

По-друге, право власності на землю – це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками, а за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов’язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Так як питання плати за користування і володіння земельними ділянками регулюється Цивільним, Земельним, Податковим кодексами України, спеціальним Законом України «Про оренду землі» та власне укладеним Договором оренди, то слід розуміти, що сторони договору у своїх правовідносинах повинні керуватися не лише своїми бажаннями та амбіціями, а в першу чергу зважати на норми чинного законодавства України.

Вочевидь, інтереси обох сторін договору оренди земельної ділянки (паю) суттєво різняться, але, на нашу думку, досягти компромісу можливо саме в точці перетину інтересів цих зацікавлених осіб.

І, напевне, цією точкою перетину інтересів власника земельної ділянки і орендаря є саме орендна плата за земельну ділянку.

Частиною 2 ст. 409 Цивільного кодексу України передбачено, що власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

Так, вище зазначена норма кореспондується з положеннями ст. 21 Закону України «Про оренду землі», в якій визначено, що орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Непоодинокі випадки коли власник земельної ділянки (паю) потребує на власні потреби грошові кошти раніше настання строку виплати за договором оренди земельної ділянки (паю) або у більшому обсязі, ніж визначена річна сума орендної плати і, звісно, він звертається до орендаря з проханням сплатити йому орендну плату наперед.

Орендар має право відмовити власнику земельної ділянки (паю) в сплаті орендної плати наперед, так як це не є його обов’язком, а лише правом, але доволі часто орендар погоджується на виплату орендної плати наперед, маючи з приводу такого підходу свої мотиви.

І це зрозуміло, адже орендар зацікавлений, щоб земельна ділянка перебувала як можна довше у його користуванні, бо вона є джерелом його доходу.

При цьому, дуже часто орендар не враховує, що від сплати орендної плати наперед власник даної земельної ділянки не змінився і умови договору щодо розміру орендної плати у відсотковому відношенні до нормативної грошової оцінки залишились ті ж самі, але нормативно-грошова оцінка земельної ділянки продовжує змінюватись.

Так, відповідно до Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок – капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами; рентний дохід (земельна рента) – дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться:

■ розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення – не рідше ніж один раз на 5-7 років;

■ розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення – не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення – не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Отже, орендар, сплативши орендну плату за земельну ділянку (пай) наперед, фактично сплатив власникові цієї земельної ділянки аванс, тобто суму грошових коштів у рахунок майбутніх розрахунків.

При цьому, слід не забувати, що сам по собі факт оплати орендної плати наперед (авансу) не змінює умов укладеного договору оренди, а тим більше не фіксує річну суму орендної плати на майбутні періоди за договором оренди земельної ділянки (паю), так як орендна плата рахується у відсотках від нормативної грошової оцінки землі, а остання не є сталою величиною, то, відповідно, і сума річної орендної плати у грошовому виразі не є сталою величиною, вона змінюється разом зі зміною нормативної грошової оцінки землі.

На нашу думку, розуміючи зміст права власності та суть орендних правовідносин, кожен може зробити висновок для себе, чим являється для нього виплата орендної плати за земельну ділянку (пай) наперед: перевагою чи ризиком, і, відповідно, дасть можливість приймати виважені рішення при здійсненні орендної плати за земельну ділянку (пай).

Використані джерела:

1. Цивільний Кодекс України. Електронний ресурс/Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15/conv#top
2. Земельний Кодекс України. Електронний ресурс/Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n23
3. Податковий Кодекс України. Електронний ресурс/Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n7038
4. ЗУ «Про оренду землі». Електронний ресурс/Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text
5. ЗУ «Про оцінку земель». Електронний ресурс/Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1378-15#n143