Оренда землі в умовах воєнного стану

Продовольча безпека є надважливим питанням в умовах воєнного стану, тож законодавець намагається швидко приводити норми чинного законодавства у відповідність до потреб часу, а ми, зважаючи на те, що нашим «бійцям-аграріям» наразі бракує часу для вивчення нормативно-правових актів, в даній статті з’ясуємо особливості орендних правовідносин, враховуючи внесені до законодавства зміни.

Відповідно до п. 27 Розділу X «Перехідних положень» Земельного кодексу України:

– Договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування, а також земельних ділянок приватної власності, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди.

Необхідно звернути увагу на те, що не потрібно укладати будь-яких додаткових угод між орендарем та орендодавцем, але строк один рік буде рахуватися для кожного договору окремо, тобто з дати закінчення такого договору.

– Передача в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності (крім тих, що перебувають у постійному користуванні осіб, які не належать до державних, комунальних підприємств, установ, організацій), а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва здійснюється на строк до одного року (тобто вимоги Закону України «Про оренду землі» щодо мінімального строку договору оренди землі не застосовуються), а розмір орендної плати не може перевищувати 8 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.

За договором оренди землі, укладеним у цей період та на підставі окреслених вище положень Земельного кодексу України, орендар земельної ділянки не має права на:

• компенсацію власних витрат на поліпшення земельної ділянки;
• поновлення договору оренди землі, укладення договору оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря;
• передачу земельної ділянки в суборенду;
• встановлення земельного сервітуту;
• зміну угідь земельної ділянки;
• будівництво на земельній ділянці об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд);
• закладення на земельній ділянці багаторічних насаджень;
• переважне право на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу;
• відчудження, передачу в заставу (іпотеку) права користування земельною ділянкою;
• поділ земельної ділянки, об’єднання її з іншою земельною ділянкою;
• використання для власних потреб наявних на земельній ділянці загальнопоширених корисних копалин, торфу, лісу, водних об’єктів, а також інших корисних властивостей землі;
• зміну цільового призначення земельної ділянки.

Передача в оренду земельної ділянки під час дії воєнного стану здійснюється без проведення земельних торгів та формування земельної ділянки з метою передачі її в оренду здійснюється без внесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру (державної реєстрації) та присвоєння їй кадастрового номера, на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, яка розробляється за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду, та затверджується таким органом.

Земельна ділянка, формування якої здійснювалося з метою передачі в оренду відповідно до підпункту 2 п. 27 Розділу X «Перехідних положень» Земельного кодексу України, вважається сформованою з моменту укладення договору її оренди і припиняє бути об’єктом цивільних прав з моменту припинення договору її оренди, для укладення якого така земельна ділянка була сформована.

У рішенні про передачу в оренду земельної ділянки та договорі про її оренду не зазначаються відомості про кадастровий номер земельної ділянки.
Договір оренди землі, а також зміни до нього, договір про розірвання такого договору оренди підлягає державній реєстрації.
Державна реєстрація договору оренди землі здійснюється районною військовою адміністрацією і, відповідно, право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації договору оренди земельної ділянки.

Ще одна особливість, на яку слід звернути увагу – договір оренди земельної ділянки укладається лише в електронній формі, та засвідчується кваліфікованими електронними підписами орендаря і орендодавця. На мою думку, для орендодавця земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, кваліфікований електронний підпис в наш час не є проблемою, для деяких же орендарів це може вважатися перепоною.

Але насправді такий електронний підпис є в додатку «Дія», також його можна отримати в кабінеті «Приват24» або ж у Державній податковій інспекції України.
Також, важливо пам’ятати, що договір оренди землі, укладений під час дії воєнного стану, не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено, тобто строк до одного року.

Якщо договір оренди землі, укладений відповідно до підпункту 2 п. 27 Розділу X «Перехідних положень» Земельного кодексу України, закінчився до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю з компенсацією ним орендодавцю збитків, спричинених тимчасовим зайняттям земельної ділянки, у розмірі орендної плати за період з дня закінчення строку дії договору оренди до дня закінчення збирання врожаю.
Після припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях такі договори не можуть бути поновлені чи укладені на новий строк та продовжують діяти до закінчення строку, на який вони укладені.