Механізм здійснення переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення

Як відомо, з 1 липня 2021 року набирає чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (Закон 552-IX). Тож, вважаємо, не зайвим буде акцентувати увагу учасників земельних правовідносин на питаннях щодо механізму здійснення переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

Законодавець у Земельному кодексі України не визначає механізму здійснення переважного права на придбання земельної ділянки, але вказує, що укладення цивільно-правових угод, що передбачають перехід права власності на земельні ділянки, а також набуття права власності на земельні ділянки за такими угодами здійснюються відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог Земельного Кодексу.

Відтак, спочатку порівняємо норму про переважне право купівлі земельної ділянки, яка є в чинній редакції Земельного кодексу України з нормою, яка буде діяти з 1-го липня 2021 року в редакції Закону 552-IX, а потім звернемось до норм Цивільного кодексу України, щоб з’ясувати механізм здійснення цього права.

Як бачимо з вище наведеного порівняння, в майбутній редакції відсутнє визначення кола осіб, що мають переважне право на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення, але вимагається дотримання цього права.

У типовому договорі оренди землі, затвердженому Постановою КМУ №220 від 03.03.2004 року, не передбачено умов щодо переважного права купівлі орендованої земельної ділянки, але за згодою сторін така умова може зазначатися у цьому договорі.

Крім того, статтею 9 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що Орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні – якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.

Орендодавець зобов’язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається. У разі відмови орендаря від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки до нового власника такої земельної ділянки переходять права та обов’язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки.

Цивільний кодекс України теж не містить прямої вказівки на механізм здійснення переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, тож за аналогією звернемось до норм, що регулюють переважне право співвласника на купівлю частки нерухомого майна, що визначене та гарантується в ст. 362 Цивільного Кодексу України, а також до норм цього Кодексу, що визначають механізм пропозиції укласти договір.

Норми статті 362 Цивільного кодексу України кореспондуються з нормами ст. 9 Закону України «Про оренду землі» та визначають обов’язок власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

У відповідь на повідомлення про намір продати земельну ділянку, Орендар, у разі бажання її придбати, користуючись своїм переважним правом на купівлю, може направити власнику такої земельної ділянки пропозицію укласти договір, так як пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору.

При цьому, слід пам’ятати, що пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов’язаною у разі її прийняття.

Якщо Орендар, за аналогією з нормами Цивільного кодексу України, відмовиться від здійснення переважного права купівлі чи не здійснить цього права щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення протягом одного місяця, від дня отримання ним повідомлення, продавець має право продати цю земельну ділянку іншій особі.

Так як, відповідно до норми Земельного кодексу України, яка буде діяти з 01.07.2021 року, Орендар може передати переважне право на придбання земельної ділянки іншій особі, про що він має письмово повідомити власника земельної ділянки, то, важливо здійснити таке повідомлення протягом того ж одного місяця від дня отримання від власника земельної ділянки повідомлення про її продаж.

На даний час законодавством передбачено, що вище зазначені повідомлення як власника земельної ділянки так і її орендаря, повинні здійснюватись у письмовій формі, але визначення типової обов’язкової форми законодавцем не передбачено, тож, повідомлення може бути здійснено у довільній письмовій формі.

Але, так як договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути посвідчено нотаріально, то вважаємо, більш доцільним для обох сторін такого договору, задля уникнення спірних ситуацій, є звернення до нотаріуса для передачі заяви продавця та з проханням про видачу нотаріусом свідоцтва про передачу такої заяви.

Також слід розуміти, що до моменту набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (Закон 552-IX) можуть виникнути інші зміни в чинному законодавстві, тож, перед вчиненням будь-яких юридично значимих дій щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення, краще звернутися за консультацією до адвоката, що спеціалізується у сфері земельних правовідносин.