Як уникнути ризиків фермеру під час зняття мораторію з продажу земель сільськогосподарського призначення

Шановні читачі, в статі «Фермерське господарство чи товариство з обмеженою відповідальністю, з огляду на оподаткування (частина І)», опублікованій у попередньому номері журналу «AgroOne» в рамках серії статей «Про податки доступно», ми обіцяли проаналізувати ІV групу спрощеної системи оподаткування обліку та звітності, і ми обов’язково виконаємо свою обіцянку, але про це йтиметься у наступному номері журналу «AgroOne».

У зв’язку з численними публікаціями в мережі Інтернет, що стосуються зняття мораторію з продажу земель сільськогосподарського призначення та власне різного роду маніпуляцій навколо Проекту Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», вважаю доцільним в даному номері опублікувати статтю щодо цього досить актуального питання та вже в наступному номері журналу «AgroOne» повернутись до серії статей «Про податки доступно».

Отже, почнемо з міфічного ризику «іноземці скуплять землю, за яку діди кров проливали».

На сьогоднішній день не існує заборони щодо набуття частки у статутному капіталі юридичних осіб, які орендують землі сільськогосподарського призначення.

Більше того, відповідно до Закону України «Про оренду землі» орендарями земельних ділянок можуть бути не лише громадяни і юридичні особи України, а й іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об’єднання та організації, а також іноземні держави.

Тож сьогодні, без зняття мораторію на продаж, у нерезидентів є можливість користуватись нашими чорноземами без, власне, купівлі земельних ділянок, тобто без зайвих витрат і при цьому сплачувати мінімальну орендну плату власникам земельних ділянок (паїв).

Проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», навпаки, забороняє іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення.

Окрім того, право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може також набуватися банками лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності, і, звісно, громадянам України.

Наступний міфічний ризик щодо «знищення фермерів» шляхом зняття мораторію з продажу землі, так як фермер не має коштів щоб купувати землю.

Щоб розвінчати цей міф нам потрібно дати відповідь на питання: чи можливо купити земельну ділянку, коли власник не бажає її продавати?

Звісно, ні, так як для вчинення правочину купівлі-продажу необхідно мати волю двох сторін. Відповідно до Цивільного кодексу України договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Тож, на нашу думку, у разі донесення до власника земельної ділянки (паю) розуміння переваг орендних правовідносин у порівнянні з вчиненням правочину купівлі-продажу такої ділянки, бажання продавати її у такого власника не виникне, а, навпаки, виросте довіра до орендаря і вдячність останньому від нащадків цього власника земельної ділянки (паю).

І, власне, третій міфічний ризик, що агрохолдинги можуть скупити всі землі, так як можуть заплатити більшу ціну ніж фермери.

Дане припущення спростовується тим, що для купівлі земельних ділянок мати кошти не означає мати можливість скуповувати необмежену кількість земельних ділянок.

Так, відповідно до Проекту Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина не може перевищувати десяти тисяч гектарів. Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи (крім банків) не може перевищувати загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності усіх її учасників (членів, акціонерів), але не більше десяти тисяч гектарів. При цьому, якщо громадянину належить право власності на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді юридичної особи або на лише окремі акції, паї, для цілей цієї статті вважається, що такому громадянину, крім земельних ділянок, що належать йому на праві власності, також належить право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею, що дорівнює площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи, учасником (членом, акціонером) якої він є, помноженої на розмір частки такого громадянина, вираженої у відсотках, у статутному (складеному) капіталі, пайовому фонді цієї юридичної особи.

Порушення вище зазначених вимог є підставою для визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, недійсним, а також для конфіскації земельної ділянки.

В підсумку можемо зазначити, що задля уникнення фермером ризиків, які на нашу думку є міфічними, необхідно:

■ Не укладати будь-яких угод щодо земельних ділянок, пайової участі, частки у статутному капіталі юридичних осіб без правового аналізу договору та правового аналізу прав на землю (для здійснення правового аналізу краще звернутись до адвоката, що спеціалізується на питаннях земельного права).

■ Комунікувати орендарям та орендодавцям земельних ділянок (паїв), задля донесення орендарями до власників земельної ділянки (паю) розуміння переваг орендних правовідносин у порівнянні з вчиненням правочину купівлі-продажу такої ділянки.

■ У разі порушення вимог чинного законодавства щодо встановлених меж загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина чи юридичної особи звертатись до суду з позовною заявою про визнання правочину недійсним.

1. Закон України «Про оренду землі». Електронний ресурс/Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/;
2. Проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». Електронний ресурс/Режим доступу: https://w1.c1.rada.gov.ua/pls/