Під час розвитку земельних правовідносин, зокрема і обігу земель сільськогосподарського призначення, суттєвим для всіх громадян України є розуміння сутності права власності та права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису).
Походження емфітевзису сягає своїм корінням ще в часи формування римського права.
Утвердження права приватної власностi на землю обумовило виникнення ще двох рiзновидiв прав на чужу землю. Виникнення великих приватних землеволодiнь сприяло розвитку довгострокової та успадковуваної оренди, оскiльки землевласники не могли лише самi обробляти землю. Однак договiрна оренда не могла достатньою мiрою забезпечити захист iнтересiв орендарiв вiд посягань третiх осiб. Тому преторська практика виробила спецiальнi позови для захисту прав орендарiв землi, чим фактично перетворила договiрну оренду в речове право користування чужою землею.
Еmphyteusis, jus in agro vectigali (емфiтевзис). Формування цього iнституту в римському правi було зумовлено прагненням перетворити необробленi великi надiли землi в продуктивнi сiльськогосподарськi угiддя. Вiн мав риси грецького (назва його теж грецького походження), iталiйського i схiдного iнституту користування чужою землею для сiльськогосподарського обробiтку i вважався не обмеженою строком орендою, яка надавала право на рiч, що захищалось спецiальним позовом.
Отже, емфiтевзис — довгострокове, вiдчужуване й успадковуване право користування чужою землею сiльськогосподарського призначення. Це право не обмежувалося строками, тому його називали вiчним правом. Встановлювався емфiтевзис договором та iншими правочинами. Мiж римськими юристами йшли жвавi спори про те, чи є емфiтевзис договором купiвлi-продажу чи найму. Спочатку емфiтевзис установлювався у формi «емфiтевтичного продажу», за яким наймачу передавалося право користування землею. Останнiй сплачував помiрну цiну i зобов’язувався щорiчно виплачувати орендну плату грошима або натурою. В iмператорський перiод дiйшли висновку, що це вiдносини особливого роду, якi встановлювалися спецiальним договором — емфiтевзисним контрактом [1, с. 345-346].
Зробимо короткий аналіз змісту права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення та змісту емфітевзису.
Право власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення – це абсолютне речове право, гарантоване Конституцією України.
Зміст права власності складають три правомочності:
■ право володіти;
■ право користуватися;
■ право розпоряджатися.
Емфітевзис – речове право на чужу річ.
Зміст права емфітевзису складають дві правомочності:
■ право володіти;
■ право користуватися.
Так, Земельний та Цивільний кодекси України визначають, що емфітевзис це лише право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, але, вважаємо, доцільно визнати, що це право містить в собі і право володіння, адже фактично земельна ділянка на час дії договору знаходиться у володінні землекористувача, так як власник передає, а землекористувач отримує земельну ділянку на підставі договору емфітевзису та саме він її використовує з метою отримання прибутку.
Тож, відмінністю між цими двома речовими правами є одна правомочність – право розпоряджатися.
Розпоряджатися означає продавати, дарувати, передавати у спадок та ін.
Розпоряджатися земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може лише власник, а не землекористувач за договором емфітевзису. Землекористувач може розпорядитися лише своїм правом користуватися.
При цьому, у разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання, за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах.
Також слід пам’ятати, що Цивільним кодексом України визначено, що землекористувач зобов’язаний письмово повідомити власника земельної ділянки про продаж права користування нею. Якщо протягом одного місяця власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане іншій особі.
У разі порушення права переважної купівлі настають наслідки, передбачені статтею 362 цього Кодексу [2].
Тобто, власник земельної ділянки може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця.
Окрім того, у разі продажу землекористувачем права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі власник земельної ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених договором.
Отже, як випливає зі змісту права власності і права користування чужою річчю (емфітевзису) та норм чинного законодавства України, не слід ототожнювати цих два речових права.
А, відтак, задля уникнення спорів та судових процесів, кожній із сторін договору емфітевзису слід мати на увазі, що кожен з них може розпоряджатися лише тим, на що має встановлене законом право.
Використані джерела:
- Підопригора, О.А., Харитонов, Є.О. Римське право: підруч./О.А.Підопригора, Є.О.Харитонов. — 2-ге вид. — К.: Юрiнком Iнтер, 2009. — 528 с. — Бібліогр.: с. 487—491. ISBN 978-966-667-331-5.
- Цивільний кодекс України. Електронний ресурс/Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/
Керуючий партнер Адвокатського бюро «Вікторія Кур’ян та партнери» – адвокат Вікторія Кур’ян, свідоцтво про право на зайняття адвокатською діяльністю №000339 від 15.05.19 р.
