Фермерське господарство (далі – ФГ) збирається укласти з фізособою договір емфітевзису, а надалі, після відкриття ринку землі, придбати цю земельну ділянку. Тож ФГ одразу бажає мати гарантії першочергового придбання ділянки. Чи можна передбачити умовами договору емфітевзису переважне право емфітевта на придбання земельної ділянки в разі її продажу?
Так, сторони мають право встановити переважне право на купівлю земельної ділянки в разі її продажу за користувачем (емфітевтом). Але якщо стосовно оренди таке право прямо передбачено у ст. 9 Закону від 06.10.98 р. №161-XIV «Про оренду землі», то про емфітевзис нормотворці забули. Тож використовувати за аналогією оренди умову про придбання земельної ділянки за договором емфітевзису буде не зовсім правильно. Тому рекомендуємо чітко прописати в договорі умову про наявність у емфітевта переважного права на купівлю та механізм його використання.
Для цього у договорі емфітевзису окремим розділом або декількома пунктами вказуються умови:
■ про наявність в емфітевта переважного права на придбання земельної ділянки у власність у разі її продажу;
■ обов’язок землевласника у письмовому вигляді повідомити емфітевта про намір продажу з зазначенням ціни, умов продажу;
■ строк та спосіб надсилання землевласником повідомлення;
■ строк надання емфітевтом відповіді на повідомлення, яке може бути у вигляді погодження або відмови;
■ право емфітевта передати своє переважне право на придбання земельної ділянки іншій особі, про що повідомляється землевласник.
Також можна передбачити розвиток події, у разі якщо емфітевт не надасть відповідь у певний строк. Наприклад, відсутність відповіді протягом 30 календарних днів означає відмову емфітевта від переважного права на купівлю, що надає землевласнику право продати земельну ділянку третій особі. Отже, орендарям варто завчасно подбати про включення у договір оренди умови щодо переважного права на купівлю земельної ділянки користувачем. Але зверніть увагу на такий важливий момент. Зняття мораторію відбуватиметься у два етапи. На першому (з 01.07.21 р.) купувати землю зможуть виключно громадяни України (тобто фізособи), а юросіб допустять до купівлі тільки на другому етапі (з 01.01.24 р.). Детальніше про аспекти відкриття ринку землі див. у «БАЛАНС-АГРО», 2020, №22-23.
Тож, маючи переважне право на купівлю, ФГ фактично не зможе ним скористатися з 01.07.21 р. по 01.01.24 р. Проте вихід є. Переважне право суб’єкта на придбання землі може бути передано іншій особі, про що повідомляється власник земельної ділянки (ст. 131 Земельного кодексу).
Тобто емфітевт, навіть з огляду на обмеження придбання підмораторної земельної ділянки, не позбавлений свого переважного права, якщо його встановлено договором. Власник земельної ділянки повинен передусім запропонувати придбати ділянку емфітевту. А той, своєю чергою, може передати безкоштовно чи продати своє переважне право будь-якій фізособі, щоб вона могла на першому етапі відкриття ринку землі придбати землю.
Таким чином, земельна ділянка за договором емфітевзису точно не перейде у чужі руки, а буде придбана близькою до ФГ фізособою (головою, одним з членів господарства, родичем тощо). А з 2024 року ФГ зможе переоформити її на себе як на юрособу (купівля-продаж, дарування, внесення до складеного капіталу).
Зауважимо, що переважне право поширюється виключно на купівлю земельної ділянки, якою емфітевт користується за договором емфітевзису. При відчуженні земельної ділянки шляхом дарування чи міни переважне право не діє. Власник ділянки має беззаперечне право розпорядитися своїм майном, як забажає, обмежити його не вдасться. А от при продажу земельної ділянки, за умови сплати ціни продажу та виконання інших висунутих продавцем умов, землекористувач (емфітевт) матиме першочергове право на купівлю, якщо це прописано сторонами у договорі.
Землевласник зобов’язаний враховувати переважне право емфітевта при продажу та запропонувати йому купити земельну ділянку. В іншому разі емфітевт має право захистити свої права шляхом подання позову до суду про переведення на нього прав та обов’язків покупця з одночасним внесенням на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором сплатив покупець (по аналогії з нормою ч. 4 ст. 362 Цивільного кодексу).
Загальний висновок: на законодавчому рівні переважне право на купівлю земельної ділянки землекористувачем-емфітевтом не закріплено. Але його можна встановити умовами договору, що ми й рекомендуємо зробити. Оскільки з 01.07.21 р. по 01.01.24 р. емфітевт-юрособа не зможе придбати підмораторну сільгоспділянку, він може передати своє переважне право довіреній фізособі (засновнику, члену господарства, родичу тощо). Тоді земельна ділянка буде в більш надійних руках, адже конкурент може розірвати договір емфітевзису.
Оксана ЛИТВИН, юрист
